中央政治局会议首提促进房地产业“良性循环”,是什么信号?

12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。房地产方面，会议明确，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。中央政治局会议首提“良性循环”以往中央政治局会议对房地产业的表述，主要提及“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”，而今年对于房地产市场的说法有变，提到了促进房地产业“良性循环”。“良性循环”一词也是首次在中央政治局会议中提出。其实，在今年11月24日，《人民日报》曾刊发中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤署名文章《必须实现高质量发展》，文章中亦提及“良性循环”一词。文中提到，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

如何理解“良性循环”？中国社会科学院城环所研究员、房地产蓝皮书执行主编王业强指出，良性循环反映的是一个更加积极的政策信号，对房地产不是单纯限制，要让它与国民经济形成良性互动。“良性循环就是房地产业和宏观经济协调发展。在改善居民住房条件的同时，也促进经济的发展。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华说。全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌对澎湃新闻表示，房地产市场有一定的周期性，过去一般是二至三年一个周期，房地产市场由供求关系决定了它的周期性变化，房地产的周期性也和国家的整个经济周期密切相关。“过去，楼市比较热的时候，我们通常采取严格的调控措施，包括限价、限售以及一些金融方面的政策，市场遇冷，就会放松调控。如果房地产市场的周期变动性太大，也会对经济造成影响，对房地产市场本身也不利。”顾云昌说，良性循环就是让房地产业的周期变化和波动不要太大。“市场过热的时候要浇冷水，但水也不能浇得太多了，总的来说就是要适量。”中指研究院报告提到，下半年以来，随着房地产信贷以及预售资金监管收紧，销售市场及土地市场均明显降温，叠加个别房企风险问题暴露，市场信心进一步受挫，从企业融资到投资拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节均不同程度遇阻，现阶段良性循环对行业发展尤为重要。中央提及“良性循环”，亦表明监管层已关注到当前市场循环路径遇阻带来的风险。房企融资环境有望改善中信证券报告指出，近期，不少房地产企业面临借新还旧压力，商品房销售则在2021年三季度后开始降温。受此影响，第二、第三批土地集中出让流拍率大幅提升，四季度政府性基金收入大幅下降。房地产行业的现金流入和现金流出都大幅下降，也影响了整个产业链甚至金融体系的稳定，威胁了购房人的权益。我们相信，促进房地产业良性循环，首先就是稳定产业各参与主体的预期，向健康发展的企业释放必要的流动性，也是肯定房地产企业对社会的贡献，肯定商品房市场的作用，更是加快按揭贷款的投放，稳住企业的销售回款。“中央政治局会议的信号是比较明确的，之前可能一些政策收得太紧了，一些企业的资金流动性出现了问题，或者债务出现了违约，当然有些是无法避免的，总体上来说是为了防止更多的企业出现暴雷的情况，因为房地产一旦暴跌，对整个宏观经济占有很大的影响。”顾云昌认为，后续房企的融资环境有望继续改善。同日，央行发布消息称，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。“前几个月，房地产行业中少数企业出现了短暂流动性问题，我国房地产政策一直保持高压态势，坚持房住不炒的大原则不变。但同时，政策层面也通过降准的方式，来缓解房地产行业流动性紧张的问题，防止违约，为房地产行业运营提供合理流动性，以保持房地产行业整体稳健发展。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林说。居民自住及改善性购房需求将得到支持在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，中央政治局会议提出“良性循环”，也意味着现在房地产市场循环可能不畅。“比如，新房循环不畅。受房企债务违约，担心房子交付不了，以及房价下跌预期影响，购房者买房情绪降低。二手房循环不畅。因为交易成本高，银行不给贷款，二手房交易下滑更明显，导致换房需求受影响，也冲击新房。一旦整个链条循环不畅，导致房地产明显下行，也会拖累经济增长。因此，政策开始从整个循环链条的每一个环节开始疏通，包括调整土地出让的政策，降低拿地门槛，增加开发贷款投放力度，重启并购贷款，合理发放住房贷款等。”贝壳研究院研究发现，在限贷政策下，低总价刚需群体受到的影响较大，需要更长的时间才能获得贷款，贷款成本也在上升，低总价二手房交易量下降更加明显。同时，由于各地实行严格的认房认贷政策，卖一买一这样的置换需求被视为购买多套，贷款成本和贷款难度增加，也抑制了改善型换房需求的释放。如果这些需求长期被压制，会导致市场快速萎缩，后续可能会出现集中释放，不利于市场平稳发展。此次政治局会议提出，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持，贷款环境会更友好。中信证券报告认为，11月份销售继续同比大幅下降，但除去值得担心交付问题的企业，样本公司的销售降幅18%，按揭贷款放款时间明显变快，一手和二手市场较之10月略有恢复。未来几个月，包括存量项目转让在内的土地市场预计开始恢复，2022年3月房屋销售可能回暖。即便消费者顾虑交付问题，困境中的企业也可以通过转让项目回流资金，市场有能力进入良性循环。但是，仍可能存在个别大中型房企经营不善，无法按期偿付债务，进入债务重组阶段的风险；不少区域房价继续下行的风险。良性循环的关键在于企业销售-投资-销售的链条运转。“我们认为，2022年3月将有望出现基本面的底部。”

责任编辑：刘秀浩

图片编辑：施佳慧

校对：刘威

来源：澎湃新闻